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购房第一步:制定购房预算

　　您在决定购房前首先应充分从自身(家庭)收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位，以下五方面是您制定购房预算时应该考虑的内容：
　　第一: 正确估量个人资产
　　第二: 选择适宜的房价
　　第三: 正确估计还贷能力
　　第四: 各项税费支出
　　第五: 了解物业管理收费

　　正确估量个人资产
　　买房要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的楼宇，再买你喜欢的楼宇，其要诀是审慎地计算您个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，必须认真算出来，对于普通上班族来说还包括三个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是您可随时支配的款项，对于自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更为实际。因而准确计算个人净资产是您把握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。
　　个人资产是您拥有的财富，包括：店铺、汽车、家具、收藏品；现金、外币、债券、股票；住宅、黄金、珠宝、公积金；等。
　　个人负债是您应偿还的债务，包括：按揭还贷、汽车分期付款；短期借款；等。
　　对于广大工薪层来说，在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是由在职职工在其工作年限内，由职工本人及所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的６％１０％。购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款，它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同，是一种更优惠的贷款形式。

　　选择适宜的房价
　　您对个人资产做完估量后，下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。然而，当您面对众多可供选择的商品房时，一定会惊叹：怎么房价相差会如此之悬殊。其实，房价的制定是有一定规律的，它受到市场和成本制约。这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。
　　商品房价格主要由3大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品房来看，价格的构成要素绝大部分比重在前二者。以北京为例，北京市早在1993年就发布了《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》，对北京市出让国有土地使用权用基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定，在一个较大的框架上，确定了北京商品房价格的走向。基准地价根据商业、公寓、住宅及工业4种不同的土地使用类别和10种地段制定了级差价格。从全市看，东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他各郊县则处于六到十类地段区。按照基准地价可以推算：王府井地区每平方米楼面生地价要在3000—4000元；西单一带在2000—3000元；其他按地段级差各有区别，从几百元到千元各不相同。从这里可以看出，发展商在不同地区取得土地的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。
　　其次，发展商的开发建设成本也存在着差异。如在前期的拆迁过程中，旧式居民区人口密度大，拆迁安置工作难度大、代价高，而遇到拆迁厂房等，则要顺利得多，费用也较小。另外，发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差异：一般普通六层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000—1200元／平方米，而25层左右高层建筑，一般选用框架———剪刀墙结构，造价在1800—2000元／平方米左右。两者相比较，高层建筑建造成本要高出80％左右。
　　再次，如发展商开发周期短，预销售情况好，资金回笼快，资金成本自然较低，这样也能降低成本。其他包括发展商让利、管理销售费用低、享受优惠政策等，也能导致总成本的差异，从而影响房价。
　　综上所述，主要是从成本角度谈了商品房价格的组成，但大家应该记牢一点，真正决定房价的，不是成本，而是市场因素。如个别区段，某些开发商由于是在1993年房地产最热的时候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天价的时候购入，还没建完就遇宏观调控，房地价陷入低谷，销售景况惨淡，苦苦支撑到现在，资金成本已高得惊人，成本价位肯定是高高在上了。而此时，该区段又新上了许多近年才批的项目，各方面成本都较低，房型格局也新颖，价位还低，在这种情况下，竞争的优劣是显而易见的。所以说，房价的最终成因，还要回归到市场的认同，您可以根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜的房价水平。

　　正确估计还贷能力
　　目前，银行个人商业性住房贷款额度最高为购房价款的70%，居民个人购房时必须要有不低于购房价款30%的首付款。根据中国人民银行有关规定，商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同，实行不同档次利率，在贷款额度一定的条件下，贷款期限每增加一年，贷款利息负担增加，同时月均还款额下降一般来说，对购房者有利的贷款期限在五年以上，十年以内，因为在这个范围内，月均还款额下降较快，每月还款的压力差距较大。现在银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额，另一方面借款人也可以根据自己家庭月收入的多少，确定要用于购房消费，偿还银行贷款本息的数额，然后选择自己认为合适的贷款期限，来计算自己最多能申请多大额度的贷款。我们为您准备了贷款额度计算工具,不妨试一下!

　　各项税费支出
　　税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。
　　购买房产时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。印花税由税务局按房价的0.05%收取；契税一般为房价的4%。
　　购买房产时涉及到的杂费主要有: 房屋买卖手续费：买卖双方各为房价的0.5%；公证费：买卖双方各为房价的0.4%；律师费：外销房按律师事务所所定标准收取；委托办理产权手续费：为房价的0.3%；物业管理费：按国家及北京市规定及房屋的特殊情况收取物业管理费；房产权证费：每件4元；产权初始登记费：0.3元/每平方米建筑面积；房屋保险费：公积金(包括组合贷款)：总房价的0.05％/年；按揭贷款：总房价的0.1％/年。抵押登记费：房地产抵押登记费(按总房价分段计算)：100万元以下〔含100万元〕的部分：0.1％；超、过100万元至200万元(含2000万元)的部分：0.04％。我们为您准备了计算工具，您在计算个人住房贷款时,可以同时计算相关的税费支出。

　　了解物业管理收费
　　物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。
特别值得提出的一点是，购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而本文所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别野区的物业管理收费实行政府指导价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应多了解一些购房中的相关知识，做到心中有数。另一方面发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。

购房第二步:挑选舒适住宅

　　第一: 住宅的类型
　　第二: 选房的关键问题
　　第三: 测算住宅的面积
　　第四: 挑选适合的户型
　　第五：查找房源

　　住宅的类型
　　按使用类型分类
　　1.单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2－4户，大进深的每层可服务于5－8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。
　　2.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
　　3.花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

　　按建筑结构分类
　　1.砖混住宅：砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5～6层以下。
　　2.框架结构住宅：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。
　　3.钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
　　4.跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
　　5.复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。

　　选房的关键问题
　　1.要求卖方提供合法的证件卖方应提供的证件包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
　　产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。
　　资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。
　　其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　2.查验所购房产产权的来源查验的具体方式是：向有关房产管理部门查验产权记录。包括：①原房主是谁，假如为共有财，尖注意各共有人的产权比重及拥有权形式；②档案文号，即该交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；③登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；④成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；⑤其他内容，如房屋平面图等。
　　3.查验房屋有无债务负担房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必要查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，不要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。
　　4.交通状况无论在何处购房，交通都是必须要考虑进去的主要因素，即便是有私家车，道路条件好、进出方便、有停车车位也才算是物尽其用。不过对于大多数购房者来说，考虑交通问题主要是需要这里的公共交通是否方便。位于北京几条主要的交通干道上的居住小区，交通相对比较方便，特别是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路沿线的那些居住区，交通便利的优势会更加明显一些。居住者不会在交通上感觉到不便。这样购房后的交通成本也就不会太高。
　　5.社区环境居所内外环境品质的提高更是体现居住质量的核心所在。只有在好的、高品味的社区之中，所谓的佳居才会物有所值。人们选择住区环境时，一般要从以下几个方面去审视：对社区内部环境的要求，一是小区内要有较好的绿化，形成园林式的小区；二是要社区内无干扰、噪音，给居民一种安静、安全的感觉；三是社区居民要有相当的文化层次，物业管理部门努力营造较好的文化氛围，既充分保证居民的生活隐私，又为居民提供和谐相处和交流的机会。社区内的居住区、休闲活动区、公共事务区、商业区要相对隔离，并且要比例适当；另外住区内除去户型设计适应居民的选择需求外，学校、医疗、商业服务设施面积要与住区人口成正比。社区内的停车车位、绿化带的比例一定要高。再有就是要看社区物业管理是否完善。

　　测算住宅的面积
　　在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
　　套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于21米，其余部分最小净高不低于1．5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1／2折算计入使用面积。
　　套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和。
公用建筑面积分摊计算：各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0．4左右。

　　挑选适合的户型
　　在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室” 数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
　　面对发展商提供的各种户型，购房者常常难于做出正确选择。那么购房时，应重视什么因素呢？
　　功能分区要合理：功能分区主要是指动静分区。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。
　　空间尺度要舒适：起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
　　卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。
　　餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。
　　厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。
　　卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。
　　阳台：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。
　　储藏间：可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。

　　户型缺陷要当心
　　按照合理的比例起居厅的面积标准大于主卧室，次卧室，厨房、卫生间的面积相应地也应大一些。有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别：起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；2、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；3、起居厅的形状不好或尺度不合理；4、入户无过渡空间；5、餐厅面积过大或过小；6、主卧室的宽度小于3米或面积过小；7、户内交通线长；8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；10、功能分区不合理；11、各功能空间面积比例不当；12、跃层户型室内楼梯的位置不当；13、卫生间、厨房宽度不够等等。

　　查找房源
　　搜集住宅信息的渠道很多，包括媒体广告、房地产交易会等等；网上找房可谓是目前最新、最快、最便捷的渠道，只需轻点鼠标，众多楼盘总有一款适合您。还不马上行动，即便没有发现中意的房子也不要紧，发个需求广告，静等房主送上门。

购房第三步:办理购房程序

　　第一：慎重选择地产商
　　第二：办理房产交易的一般程序
　　第三：谨慎签订购房合同

　　慎重选择地产商
　　由于商品房不同于一般商品，购置手续繁琐，技术性强，稍有不慎，就吃亏，甚至造成终身遗憾。因而，买房一定要对房子的开发商了解清楚。购房如何选择房地产公司呢？专业人士提出了一问、二看、三考察的方法。
　　询问主管部门。首先，购房者可以在选定住房后，再到一些行政主管部门去询问。一般而言，这些开发公司都与各城市的房地产管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发公司应该是比较了解的。购房者对这些公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等方面了解后，发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，可考虑购买该公司的商品房。反之则应尽量避免选购该公司开发的商品房。
　　到公司办公处观看。按照通常的市场规则，实力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开发公司去发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者纷纷，为房产主闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，是靠不住的。
　　考察已启用的住宅区。为了彻底了解房地产开发公司的情况，可根据在房地产管理部门了解到的情况，到他们已开发的住宅区去了解。在这些已经售出的住宅里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户中去探问，如果开发公司房建得好，管理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情地讲出来。三是看，可在已经入住的房中看质量如何。一般入住后的房屋经过一二年后都容易发生缺陷和质量问题。
　　如果发现不行，就不要去购买，因为购房毕竟是一件大事。

　　办理房产交易的一般程序
　　商品房交易是一种不同于一般商品买卖的特殊商品的交易行为，由于其交易标的额巨大，交易时手续极为繁琐，并且交易需要一个相当长的时间过程，因此购买商品房必须要按照严格的程序办理，这种交易行为才能顺畅。按照规范的操作方式，在购买商品房时，购房人整个的购房过科最好委托律师按照一定的法律程序来办理，这样购房契约的签订才会严谨，所购房的安全性才会有保障。
　　在购买商品房时，一般情况下，交易双方都应该按照以下基本程序办理：
　　一、签订认购书。商品房销售工作开始后，开发商或代理商通常会设立售楼处。经过宣传广告，购房人在得到信息后，会到售楼处签订认购书，并交纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人，并应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的第一个环节，买卖双方所签订认购书的主要内容应包括： 1．卖方，即发展商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话。认购方名称／姓名、地址、电话、身份证件种类，指定律师所名称、地址、电话。 2．认购物业。 3．房价叮〔型、面积、单位价格(币种)、总价〕。 4．付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。 5．认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
　　当购房人在售楼处签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以使其清楚下一环节及签约的有关细节。《签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件，只有看懂并搞清其中的全部条款内容，才可以保证下一步顺利签约。《签约须知》的主要内容包括： 1．签约地点。 2．购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约。 3．购房者若委托他人签约，有关委托书的说明。 4．有关付款凭证的说明。 5．缴纳有关的税费说明：印花税(房价0.5‰)、契税(房价3%—6%)、手续费1%、房权属登记费0.3元／平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证费等。
　　二、签订买卖契约：购房人在售楼处签过认购书后，应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处(外销房应到代理商指定的律师楼)签订正式买卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知，审查付款情况，制定签约付款进程表等文件。销售方律师还要审查购房人身份证件，确定其契税缴纳类别，并向对方提供法律咨询服务。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对契约的每一条逐句审查、询问。
　　预售契约的主要条款包括： 1．土地使用权及房产名称。 2．购房人购买房产及交付定金。 3．购房人购买房产的面积及土地使用权面积和年限。 4．房价(单位面积、总价)。 5付款方式。 6．卖方违约条款(未按期交房)。 7．卖方质量违约条款。 8．卖方保修条款。 9．买方接受物业管理公司管理条款。 10．预售登记条款。 11．转让条款。 12．过户条款。 13．解决纠纷条款。
　　另外，预售契约和买卖契约内容较简单，发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有： 1．限制买方擅自改变室内结构条款。 2．卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等)。 3．房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款。 4．不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款。 5．具体转让条款。
　　三、办理预售登记及转让：
　　登记：办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履约有所保障，只有办理完预售、预购登记后协议方才生效。签订契约30日内，买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售／预购登记手续。买卖双方共同委托律师办理上述手续。
　　转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受让入应在预售契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
　　四、办理入住：在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，律师协助审查，每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存。在最后入住时供审核。由律师发入住单。
　　五、安排签订管理公约预售契约或买卖契约有接受管理公司的管理条款，所以入住前，必须安排买方与管理公司签订管理公约，交纳维修基金及各种费用。
　　六、办理产权过户、领取房产证发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续，最终办理产权证。

　　谨慎签订购房合同
　　1.从何处取得购房合同示范样本。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款，并注重维护消费者的合法权益，是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房时，既可以参照该合同范样本，也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本：（1）各地工商局合同管理部门；（2）各地建委开发办；（3）各地房管局市场处。
　　2.审查发展商的资格。审查发展商的资格即审查发展商是否具有合同签约的主体资格。一个合格的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照、立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内（外）销许可证，如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者应在签约前向发展商索要上述证照，查看审核。特别是国有土地使用权证、销售许可证和房屋质量合格证要认真审查，必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件，才能证明共享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。
　　购买商品房在审查土地使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样，则说明开发单位还没有正式取得土地使用权；北京市房屋土地管理局分别于1994年和1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度，因此如果缺少销售许可证，则说明发展商的销售权利不具有合法性；另外在审查销售许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。
　　3.合同的具体要款。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，但凡合同都必须经具备以下几方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房购销合同（示范文本）》，必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
　　4.合同关键条款细节。
（1）有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。” 另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
（2）关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
（3）关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
（4）有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
（5）售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。

购房第四步:申请住房贷款

　　第一: 为何选择贷款购房
　　第二: 住房贷款有哪几种
　　第三: 住房贷款的申请条件和所需证明资料
　　第四: 申请住房贷款的程序
　　第五: 住房贷款如何偿还

　　为何选择贷款购房
　　在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，像证券、期货、外汇、经营等等方面，这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言，即使不另外投资，但如果有未到期的存款、国债等等，也不要盲目变现购房，应该先权衡得失，也许贷款是更合算的选择。此外，如果从购房投资角度考虑，贷款更是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。
　　例子: 某人购入单价5000元／平方米共100平方米的住房，拟在投资收益率达到30％时出售：如果购房总价50万元均为自有资金支付，那么要达到升值30％需要该住房出售单价达到6500元，这其中的难度是很大的；但是，如果该人将50万元自有资金作为50％首付款购买两套住房，不足部分以贷款50万元补足，那么这两套住房只要单价上升15％，达到5750元，则两套住房总价为（5750×100×2）115万元，归还50万元贷款后净得65万元，和50万元自有资金相比，投资收益率已达到30％。但是单价从5000元上升为5750元可比上升为6500元容易得多，也快得多。
　　以上没有考虑贷款利息，但是即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显，读者可以算一算。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。

　　住房贷款有哪几种
　　购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度（成数）、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。
　　住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
　　个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
　　个人住房组合贷款：住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
　　个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨再列表进行一下比较。
　　比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（>2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

　　住房贷款的申请条件
　　个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁的公民。申请个人住房贷款需具备以下条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业或收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买住房的合同或协议；不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受住房补贴的个人承担部分的30%作为购房的首期付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。
　　申请个人住房贷款应向银行提供下列材料：身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　申请个人住房贷款的程序
　　商业性贷款：大致程序为：向银行提出贷款申请，银行审查同意后签订贷款合同和担保合同，按要求到当地房地产管理部门、保险公司、公证等部门办理抵押登记、保险和公证手续，在到银行办理贷款手续。
　　公积金个人房贷申办程序：
　　第一步：借款申请人提出贷款意向，领取有关材料。申请人到其交存住房公积金的北京市住房资金管理中心或所属分中心（以下简称管理中心）提出贷款要求，向贷款经办人员如实介绍其所购房屋情况，本人及配偶的工作和收入情况，希望申请的金额和期限，其住房公积金的交存情况，可以提供什么样的担保，同时领取借款申请表及有关材料，由经办人员给申请人初步建议，告诉其需要准备的材料。
　　第二步：借款申请人提出书面申请。申请人按照经办人员的要求准备齐全的文字材料，请经办人员审核。文字材料主要指：如贷款申请人购买商品房，申请人需提交填写好并由单位盖章的借款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、房管所售房），申请人除上述材料外，还须提供房改售房的方案复印件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产权（售房单位产权）或确权证明复印件；如贷款申请人购买安居房、集资建房等其它形式住房，须按照管理中心的要求提供相应的材料。
　　第三步：评估。对于购买商品房等需要评估的贷款，贷款经办人员对上述材料审核无误后，给借款申请人以初步意见，并开具抵押物审核评估通知单，借款申请人持单到评估机构对贷款房屋进行评估。对于购买房改房、安居房等不需要评估的贷款，按照第五步办理。
　　第四步：开具贷款承诺。评估完毕后，借款申请人持评估报告再次到管理中心，经办人员进一步综合评估结果对贷款申请进行审核。对于未签立正式购房合同的申请人，贷款经办人员审核同意贷款后开具贷款承诺书，借款申请人持之到开发商处签立北京市房屋土地管理局统一印制的标准购房契约文本，购买期房者须办理预售登记。
　　第五步：开具《调查通知单》。借款申请人持所有文件（身份证、户口本、结婚证、借款申请表、正式购房合同、购商品房等需评估贷款的评估报告、购买房改房贷款的房改售房方案复印件、方案批复复印件、大产权或确权证明复印件、贷款经办人员要求的其它文件）到管理中心，经办人员审查后，确定贷款额度、贷款期限、担保方式，并开具《调查通知单》。经办人员每日将《调查通知单》登记后录机。
　　第六步：银行调查。借款申请人拿到《调查通知单》后，要到《调查通知单》上注明的银行经办机构，由银行经办机构对贷款进行调查，并指导借款申请人填写有关的贷款合同。需要盖章的合同（如保证合同、收押合同）到有关部门加盖公章、采用财产抵押担保或购买购房综合险的办理有关保险手续，采用保证担保的银行对保证单位进行审核调查。
　　第七步：签署委托合同、委贷通知单。银行经办机构对贷款调查完毕后将有关材料送管理中心，并告知借款申请人等待通知。管理中心根据银行的调查意见对所有贷款材料、合同进行审批，审批同意后与银行经办机构签立委托合同和委贷通知单，通知银行可以办理放贷手续。
　　第八步：划款。银行在放贷前准备工作完毕后确定具体放款日期，通知借款人，并于放款日（或提前一两天）填写《个人住房担保委托贷款拨款明细单》加盖银行经办机构公章后到管理中心办理划款手续。管理中心贷款经办人员对拨款明细单审核后开具拨款通知单，通知财务人员开具有关划款单据。经办人员根据拨款通知单、拨款明细单登记后第二次录机。
　　第九步：放款。借款人于放款日到银行办理放款手续，贷款将直接拨付至售房单位帐户。贷款的审查发放手续完毕。

　　住房贷款如何偿还
　　偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息，即分期还款。目前最常见的分期还款方式主要有两种：
　　一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清，其每月还款额的计算公式是：每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率（1+月利率）还款月数÷（1+月利率）还款月数-1 遇利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。
　　另一种是等额本金还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。每月还款额的计算公式是：每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率
　　借款人可以根据自己不同情况和需要，选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签定后不得更改。

房地产产权释义

　　什么是房地产产权？
　　什么是房地产产权登记？
　　产权初始登记需提交哪些证件？
　　国家对颁发全国统—的房屋权屋证书有哪些规定？
　　怎样查询所购房的产权状况？

　　什么是房地产产权?
　　城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。
　　房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
　　所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。
　　房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。
　　相关政策法规：
1、《城市房屋权属登记管理办法》
2、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》

　　什么是房地产产权登记？
　　房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。
　　采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
　　房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利入，明确房地产产权状况等三方面的作用。
　　我国房地产登记的原则是：①产权登记与产权审查确认同步；②登记产权现状，③产权人亲自办理；④权利人会同办理；②严格按照程序办理。
　　国家对颁发全国统—的房屋权屋证书有哪些规定？
　　1994年7月5日八届全国人大第八次常委会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，确定了房屋所有权登记发证制度。为了维护房屋权属证书的权威性和严肃性，整顿房屋所有权登记发证工作秩序，规范房地产产权发证行政管理工作，防止违法分子伪造房屋权属证书，制止多级、多部门发放房屋权属证书，切实保护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，建设部决定颁布全国统一，具有防伪性能的房屋权属证书式样。主要有下列规定：
　1、国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。实行全国统一房屋权属证书前，权利人依法在市、县人民政府房地产管理部门领取的房屋权属证书仍然有效，受国家法律保护。
　2、房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受国家法律保护。
　3、房屋权属证书由建设部监制。各省、自治区建委(建设厅)、各直辖市房地产管理局组织，统一由北京印钞厂证券分厂印制。
　4、房屋权属证书由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门颁发，未设人民政府房地产管理部门的市、县，暂由入民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。
　5、根据法律、法规的规定，发生下列情况的，房产权利人应当在规定的期限内持有关证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书：新建房屋；房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等)；房产权利人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毁使房屋现状变更；设定他项权利(房地产抵押权、典权等)；房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等。
　6、各直辖市、市、县房屋产权发证机关必须在建设部注册，未经注册的单位不得发放房屋权属证书。
　7、直辖市、省会城市、计划单列市于1998年1月1日开始启用全国统一的房屋权属证书，(经过特殊批准的除外)，其他市、县可陆续启用，最晚延期至1998年7月1日，房屋产权发证机关在启用全国统一的房屋权属证书之日，同时停止发放旧的房屋权属证书。
　8、实行房屋和土地统一管理，发放房地产合一权属证书的城市，房地产权属证书暂且由当地人民政府房地产管理部门制定，报建设部备案。

　　产权初始登记需提交哪些证件？
　　房屋所有权初始登记需提交的证件包括：①申请书；②法人资格证明、法人授权委托书 (原件)及代理人身份证件(复印件)；③土地使用权屋证明；④建设项目批准文件；⑤建设工程规划许可证；⑤商品房建设计划；⑦商品房经营单位营业执照；③三资企业需提交外商投资企业批准证书；②商品房预售许可证或有关批准文件；10竣工验收证明(单位工程质量综合评定表)；11房屋交付使用证明；12房屋总平面图、分层平面图和地籍图；13由市房地局认定的用地面积分摊技术报告书，14建筑面积核定通知书；15由房屋所在地派出所出具的编制门牌号批复，16其他有关文件。

　　怎样查询所购房的产权状况？
　　购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。
　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
　　身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是：查验产权记录。包括：（1）原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；（2）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；（3）登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；（4）成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；（5）其它内容，如房屋平面图等。
　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。
　　另外，购房者还需了解的内容有：所购房有抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

新购房屋入住程序

　　Ａ、入住条件
　　执行购房合同达到下列条件，卖方即可将房屋向买方交付使用：（１）新建房屋已建成，验收合格；物业管理单位已到位；水、电等基本设施齐备，并可使用，如在北方冬季入住，还应保证供暧。（２）存量房屋原用户已搬走，房屋腾空；房屋设备已检查，清点，可满足使用要求；原用户的房租与水、电等费用已结清。（３）购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。（４）双方没有有关房屋交付使用的争议，没有外因（如涉及租赁权、抵押权问题）限制房屋交付使用。
　　Ｂ、房屋检查
　　购房者接到入住通知书后，要尽快对准许入住的房屋进行合同对照、现场勘察。主要工作有：（１）入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重复核对，做出说明。（２）房屋质量检查，如发现质量问题，要及时反映，维修以后方能入住。（３）装修，设备清点，按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，须要求尽快维修、配齐。上述有些工作，要在领取钥匙后进行。（４）您在进行以上检验，并且检验结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或交屋单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等；若发现问题，应如实记录下来并要求开发商在一定的期限内处理等最后由双方签字、盖章。
　　您在签订了核验单后，对房屋的修复结果或现状无异议就可接收钥匙。接收钥匙后物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您（即业主）身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或交屋单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。
　　Ｃ、办理物业管理手续
　　一般在接收钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。这主要是由各物业之间不可分割性和物业使用中的共同管理的必要性所决定的。必须办的物业管理手续有以下几项：（１）签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经市房屋土地管理部门批准。业主（购房者）对于管理公约的内容一般应接受如果认为有的条款严重不公可以保留意见。因为，该公约属临时性质在以后的业主大会可以进行修改。（２）交付物业管理费用等。（３）签署各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。