第一章 总则
　　第一条 为规范经济适用住房建设、销售、交易和管理行为，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的、政策性商品住房。
　　第三条 在本市市区行政区域内，从事经济适用住房建设、销售、交易，实施经济适用住房管理，适用本办法。
　　第四条 发展经济适用住房坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，根据社会经济发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定、适时调整经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等。
　　第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
　　第六条 市建设局（以下称“经济适用住房主管部门”）主管本市市区行政区域内经济适用住房的实施和管理工作，具体负责湖州城区经济适用住房的实施工作。
　　各区城乡建设与交通局负责本区经济适用住房的具体实施工作。
　　市发展计划、财政、国土资源、建设（规划）行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
　　第七条 市经济适用住房主管部门应当在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地区经济适用住房发展规划；会同发展计划、国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
　　第八条 市发展计划主管部门应当会同建设、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。
　　在本市市区范围内的国家和省直属企事业单位及驻军单位的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。

第二章 开发建设
　　第九条 经济适用住房建设用地，应按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
　　第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
　　第十一条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率按中国人民银行的规定执行。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。
　　第十二条 经济适用住房以保本微利为原则，其利润不得高于3%。
　　经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
　　第十三条 经济适用住房以中小套型为主，多层住宅一般为80平方米左右和60平方米左右两种套型，高层、小高层建筑可分别增加面积10平方米。具体户型面积和比例由经济适用住房主管部门根据项目建设实际情况和上级有关规定确定。
　　第十四条 经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范；与小区配套的基础设施、公共设施应当同时设计、同步建设、同期交付使用。
　　第十五条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
　　建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　第十六条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第三章 销售和售后管理
　　第十七条 经济适用住房销售对象：
　　（一）符合下列条件的家庭。
　　1.具有本市市区城镇居民户籍5周年以上；
　　2.无房或现住房面积低于有关规定标准；
　　3.家庭收入符合划定的收入线标准。
　　（二）符合第（一）项条件，年龄在35周岁及以上的单身者。
　　（三）已安置在本市市区的军队转业人员和户籍已在本市市区的人才引进人员。 前款第（一）项中具体的家庭人员范围、住房面积标准、家庭收入线标准要求，以及第（三）项中人员购买经济适用住房的具体条件，由市经济适用住房主管部门会同有关部门根据经济适用住房建设年度计划和房源及需求等情况具体制定，并予以公布。
　　第十八条 经济适用住房供应标准：一户3人（含独生子女，下同）及以下家庭60平方米；一户4人及以上家庭80平方米。
　　经济适用住房销售时，一户3人及以下家庭可购买60平方米左右套型的经济适用住房；一户4人及以上家庭可购买80平方米左右套型的经济适用住房。具体套型划分由经济适用住房主管部门根据房源确定。
　　第十九条 经济适用住房主管部门应当在经济适用住房销售前制定销售方案，并向社会公布。销售方案包括住房地址、数量、面积、套型、销售价格和方式等内容。
　　经济适用住房主管部门应当根据商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，及时完善和调整购买经济适用住房的条 件，报经市人民政府批准后向社会公布。
　　第二十条 申请购买经济适用住房，应向经济适用住房主管部门提出申请，并提交下列书面材料：
　　（一）经济适用住房申请表；
　　（二）户籍证明、家庭成员身份证明、住房情况证明；
　　（三）所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明；
　　（四）经济适用住房主管部门规定的其他证明材料。
　　第二十一条 经济适用住房主管部门应当对申请人提供的申请材料进行审查，对符合条件的申请人，应当在申请人现居住地社区公示，公示期限为15日。
　　经公示期满无异议的，予以批准并发给经济适用住房准购证；对不符合条件的申请者，不予批准，并书面予以答复。
　　第二十二条 经济适用住房销售价格实行政府指导价，具体由价格主管部门会同经济适用住房主管部门按照《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）的规定确定。
　　经济适用住房购买标准以内的面积，销售价格不得超过基准价格和浮动幅度；因规划设计和户型结构造成的超过经济适用住房购买标准的面积部分的销售价格，由价格主管部门会同经济适用住房主管部门根据当时同类地段普通商品房价格等因素确定，差价款由经济适用住房主管部门统一收取，纳入财政专户管理，专款专用。
　　第二十三条 经济适用住房销售应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门依法进行监督管理。
　　第二十四条 经济适用住房销售遵循公开、公平、公正的原则，采取轮候、摇号等方式确定。
　　第二十五条 申请人购买经济适用住房后，应当依法办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上分别记载经济适用住房、划拨用地，以及总面积中经济适用住房面积、超过经济适用住房供应标准的面积。
　　第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。差价比例和补缴办法另行制定。
　　个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。有关部门不得办理出租的相关手续。
　　经济适用住房购买后未满第一款规定限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
　　第二十七条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格扣除相应年限的折旧后出售给取得经济适用住房资格的申请人后，方可再次申请。

第四章 监督管理
　　第二十八条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的申请人出售经济适用住房的，由经济适用住房主管部门责令具体建设单位限期收回；不能收回的，由具体建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对具体建设单位的不良行为进行处罚。
　　第二十九条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条 件，骗购经济适用住房的申请人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

第五章 附则
　　第三十条 湖州城区和各区经济适用住房销售管理实施细则，分别由市和区经济适用住房主管部门会同有关部门依据本办法制定。
　　各县可参照执行。
　　第三十一条 本办法规定的住房面积为建筑面积。
　　第三十二条 本办法自发布之日起施行。

　　湖公积金委发〔2008〕2号

市公积金中心及所属各单位：
　　为配合国家对房地产市场宏观调控需要，进一步体现住房公积金制度的政策优势和互助特点，更好地支持与引导中低收入职工对自住住房的消费，促进我市住房公积金业务持续、均衡、协调发展，经市住房公积金管理委员会研究，现就进一步调整和完善我市住房公积金贷款、提取政策若干事项提出以下意见：

一、调整住房公积金可贷款额度规定系数
　　为有利于防范住房公积金贷款风险，住房公积金可贷款额度计算公式的规定系数从2调整为1.5。

二、对已使用住房公积金贷款购买住房90平方米（含）以上的，暂停再次申请住房公积金贷款
　　为配合国家宏观调控对第二次住房贷款的限制，兼顾满足职工梯度改善住房的需求，对已使用住房公积金贷款购买住房90平方米（含）以上的，暂停再次申请住房公积金贷款。已使用住房公积金贷款购买90平方米以下的，再次申请住房公积金贷款仍执行间隔一年时间的规定。

三、提取住房公积金冲还贷款时实行住房公积金账户保留一定余额
　　为体现住房公积金制度的互助性和公平性，进一步防范贷款风险，在按年提取冲还贷政策不变的同时，提取住房公积金冲还部分贷款时，要求还款人缴存账户保留12个月月还款额的余额。

四、暂停按年提取住房公积金冲还银行商业性个人住房贷款
　　在进一步完善银行商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策措施的同时，暂停按年提取住房公积金冲还部分银行商业性个人住房贷款政策。

五、优先支持中低收入职工首次申请住房公积金贷款
　　为支持低收入职工的住房消费，首次申请住房公积金贷款家庭可贷款额度计算后低于10万元的，可贷款额度可上浮30%，但最高不超过10万元。
　　为支持中低收入职工购买经济适用房，购买经济适用房申请住房公积金贷款的，在当前住房公积金资金较为紧张的情况下，优先安排贷款资金。

以上调整和完善事项，从2008年2月1日起执行，原有关规定与本文件相抵触的，一律按本文件执行。2008年2月1日前已申请受理的住房公积金贷款，仍按原规定执行。
二○○八年一月二十四日
湖州市住房公积金管理中心(2008/1/29)

　　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，建设部组织制定了《房屋登记办法》（以下简称《办法》），近日以建设部令第168号发布，2008年7月1日起实施。
　　《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。相比《城市房屋权属登记管理办法》（1997年建设部57号令，2001年修订），《办法》在以下几个方面体现出了新的内容，一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。

　　在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。
　　从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：
　　第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
　　第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。
　　第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。
　　第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
　　第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
　　第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
　　第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
　　第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

　　购房合同示范文本与过去北京市的购房契约有一个明显区别，就是没有了物业管理内容，是不是物业管理问题不重要呢？显然不是。有人把选房比做选妻，有一定道理。有恋爱时的冲动，同时也要考虑长期生活的现实，说７０年物业管理费的支出是房款的２倍，笔者完全同意，如果考虑物价上涨指数应该远不只这个数。
　　由于物业管理和买房是两个范畴的事，所以建设部把物业管理内容从合同示范文本中取消，但同时又要求房地产商和买房人在签合同时必须签订前期物业管理协议（北京市要求必须签订《物业使用、管理、维修公约》），对此重要性笔者曾多次撰文强调，由于北京市国土房管局２００２年４月２４日已再次发出《关于加强“商品房物业管理公约”核准和监督管理工作的通知》已说得很清楚，笔者就不用再赘述了。
　　笔者在本文要提醒买房人的是目前没有明确规定的地下车库和会所问题，近年发生的多起物业纠纷都与此有关。笔者认为要解决这个问题，首先要走出一个盲区：那就是一个小区有很多配套建筑，比如学校、商店、会所、地下车库等，这些配套只有在没有独立产权、进行公摊的情况下，买房人才拥有共有产权，反之，则由拥有产权的人所有，而不能“共产”。物业公司出租会所、地下车库的权力来自拥有产权的人的委托。
　　目前土地出让金不是按土地面积交，而是按容积率交，现在纠纷出在房地产商往往为不交或迟交地下车库部分的土地出让金，使得地下车库没有明确的产权人，使其出售或出租地下车库遭到非议。但房地产商补缴了地下车库的土地出让金（实际上房地产商出售的房子也经常是陆续补缴土地出让金的），按市场经济原则，房地产商只要不改变地下车库的用途，其它人很难干预。
　　同样，会所的面积按国家目前的规定是不允许公摊的，那么拥有会所产权的人，只要不改变用途，具体如何处置，使用人也很难对其进行约束。因此买房人在购房时与房地产商在合同或补充协议中明确约定地下车库和会所的使用办法和收费标准非常重要，只听售楼人员宣传是口说无凭的，出现争议时，如果政府没有明文规定加以限制，打到法院赢官司的一定是拥有产权的人。

　　2001年1月1日正式启用的新版《商品房买卖合同》除了主合同二十四条之外，还包含四个附件，即附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装修设备标准和附件四合同补充协议。随着购房者群体自我保护意识的加强和房地产法律知识的普及，他们越来越重视《商品房买卖合同》对其自身权益的保护和对开发商的约束。但在商品房市场由“概念时代”向“产品时代”的转换过程中，商品房买卖行为所涉及的法律问题重点也随之发生变化，这其中不乏因《商品房买卖合同》附件所引发的纠纷。究其纠纷产生的一个重要原因就在于购房者对主合同的条款比较重视，而忽略了合同的附件。
　　下面举几个笔者亲自经历过的案例，以引起购房者对合同的附件有足够的重视。
案例一
　　房屋总建筑面积变化在合同约定的误差范围之内，但单个房间的面积与事先承诺的变化较大，超过５０％。房展会上张女士相中了某花园的一套两室两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时她发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由８平方米变成了５平方米，客厅的过道增加了３平方米，一大一小卧室由事先承诺的２０平方米和１０平方米变成了两个卧室都是１５平方米，上述变更无法实现张女士购房时的设计安排。张女士在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，使张女士解决起来这个本来有理的事情，却因为双方没有明确的约定而困难重重。
案例二
　　模糊概念难兑现。王先生在京东某热销项目买了一套商品房，在房屋交付时发现，实际交付的电梯根本不是先前承诺的“高级名牌合资电梯”，事先承诺的所谓“精装修”也与实际交付的房屋相差甚远，王先生在与开发商协调时，他才注意到《商品房买卖合同》“附件二”中所载内容，绝大部分都是类似的模糊概念，开发商一口咬定，这就是他们事先约定的装修标准。因为约定不清，所以王先生无法追究开发商的违约责任。王先生非但没体会到乔迁的喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外添堵。
案例三
　　白女士于２００１年１２月份与某开发商签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定白女士在５０天之内通过银行贷款将除已付首付款之外的所有购房款余款支付给开发商。但在办理贷款手续的过程中，银行律师要求白女士的配偶必须共同到场才能通过见证，否则无法取得贷款。白女士的配偶已失踪两年多，现在无法与之取得联系，且白女士事先并不知道取得贷款的前提条件之一是必须夫妻双方共同到场。白女士提出退房并退购房首付款，但开发商不同意，称白女士违约，逾期付款。因为双方事先对贷款问题没有约定，也没有签订任何补充协议，所以白女士解决这个问题显得十分被动。
　　以上三个案例，均提醒商品房买受人必须重视合同附件的内容。那么合同附件的法律地位如何，它与主合同有何区别？合同附件是主合同组成部分，是对主合同中约定不清条款做出的明确约定，是对主合同没有涉及到的且双方容易产生争议问题的补充，合同附件与主合同具有同等的法律效力，签订合同的任何一方违反附件内容同样构成违约，都要承担违约责任。既然合同附件与主合同具有同等的法律地位，那么，为什么购房者仍然忽视附件呢？追究“附件”遭此冷遇的原因，无外乎以下三点：一是从内容上讲，附件主要是对主合同当中相关内容做详细的解释、说明和约定，它既可以是权属证明文件，也可以是相关图纸及特殊约定，既然是“相关”内容，便常常被认为可有可无；二是从结构上讲，因置于主合同之后，人们往往只重点审查前面的主合同条款，对签章之后的内容重视不够；三是从买卖双方的实力来看，即使购房者重视了合同的附件，开发商也会利用其资源优势，拒绝对附件做出明确的约定。忽视了合同附件，无异于为整个合同的履行埋下了隐患。一份完整的、准确的、真实的和合法的附件，能够减少履行合同的分歧，保证合同的顺利履行。需要提醒签约人注意的是，不恰当的签署方式容易被人利用钻空子，甚至为某些不讲商业道德的人利用来毁改附件，对合同履行制造人为的障碍，这对合同另一方相当不利。
　　综上所述，根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以与出卖人协商，不受格式条款的限制，行使合同的修改和补充权，使其更能准确地表达双方真实意思，使双方权利义务更加明确，减少无谓的争讼。
相关链接：
　　上海推行房地产经纪合同示范文本
　　不久前，上海市房地资源局和市工商局宣布在全市范围推行修订后的《上海市房地产经纪合同》，这一合同的文本格式将同《上海市商品房预售合同》、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》一致。通过房地产中介公司买卖房屋，今后要参照新的合同示范文本。
　　目前，上海市５０％的新建商品房销售和９０％的二手房买卖通过房地产经纪机构实现。此番新房地产经纪合同示范文本的推行，意味着房屋中介公司等房地产经纪企业的行为将受到进一步规范。据了解，今后房地产经纪组织在自拟的合同文本中，必须注明“房地产居间”、“房地产代理”字样，并报工商行政管理部门备案。
　　广东高院出台认定房地产合同效力意见
　　随着房地产业的发展，作为全国房地产业最发达省市之一的广东省，房地产纠纷案件逐年上升。据统计，去年１至１０月该省法院共审理此类案件达４４２５件，标的额近４０亿元。为规范房地产开发经营秩序，维护市场交易安全，促进房地产业健康发展，广东省高级人民法院不久前出台了《关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确了具体认定土地使用权转让合同、合作建房合同、商品房预售合同、商品房包销合同、城镇房屋租赁合同的效力时应把握如下原则：地方法规、行政规章，无权对合同效力表态；审查房地产开发经营合同效力要“三看”：一是看合同主体是否具有房地产开发经营资格；二是看合同标的物是否具备转让的条件。如果合同双方当事人均不具备房地产开发企业资质，或者当事人开发经营的房地产属于法律、行政法规规定的不得转让的范围的，应当认定合同无效。三是看当事人在起诉前是否补办了有关开发、转让手续。将补办手续的时间限定在起诉前，改变了过去“在一审诉讼期间补办手续可以认定合同有效”的做法。